УИД 63RS0041-01-2024-001241-31

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                  № 88-12784/2025

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

4 сентября 2025 года                                                                         г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Крыгиной Е.В.,

судей Ямщиковой Е.С., Матвеевой Л.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16 апреля 2025 года по гражданскому делу № 2-1240/2024 по иску Департамента управления имуществом г. о. Самара к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа,

заслушав доклад судьи Крыгиной Е.В., пояснения представителя ответчиков-ФИО5, судебная коллегия

установила:

Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, как собственникам нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0413008:1085, расположенного по адресу: <адрес>, ком. 45-48, 47, и, ссылаясь на то, что многоквартирный жилой дом распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-р признан аварийным и подлежащим сносу и фактически снесен в 2022 году, просил изъять принадлежащее ответчикам нежилое помещение с предоставлением выкупной стоимости по 87 333,33 рублей каждому, а также просил прекратить право собственности ответчиков после выплаты компенсации.

Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара удовлетворены частично.

Суд постановил изъять принадлежащее ФИО1, ФИО2, ФИО3, по 1/3 доле у каждого, нежилое помещение площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номерок 63:01:0413008:1085, расположенное по адресу: <адрес>, 1-й этаж: комнаты №№, 47, с предоставлением выкупной стоимости по 591 166,66 рублей каждому.

После выплаты компенсации прекратил право собственности ответчиков на спорное нежилое помещение, признав на него право за муниципальным образованием городской округ Самара.

Не согласившись с принятым решением, Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился с апелляционной жалобой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16 апреля 2025 года решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года изменено в части размера возмещения, подлежащего выплате в счет изъятия нежилого помещения, определен размер выплаты ФИО1, ФИО2, ФИО3, по 141 166,67 рублей каждому.

В остальной части решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 16 августа 2024 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявители выражают несогласие с вынесенным апелляционным определением, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции пришел к необоснованным выводам об отсутствии правовых оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный ремонт, со ссылкой на то, что многоквартирный дом не включен в региональную программу капительного ремонта, поскольку региональная программа была утверждена ДД.ММ.ГГГГ, в то время как многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2011 году. Указывая на то, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит включению в выкупную стоимость при условии если такая обязанность наймодателем выполнена не была, просят отменить принятое апелляционное определение.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО6, действующая на основании доверенности, кассационную жалобу поддержала, по изложенным в ней доводам. Пояснила, что вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сделан только на том основании, что многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее ее доверителям нежилое помещение не был включен в региональную программу капитального ремонта и взносы на капитальный ремонт собственниками не оплачивались. Вместе с тем, многоквартирный дом принят в муниципальную собственность в ноябре 1996 года и в 2011 году признан аварийным и подлежащим сносу, в то время как программа утверждена в 2013 году и обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными отсутствует. Иные юридически значимые обстоятельства, в том числе требовалось ли проведение капитального ремонта на дату первой приватизации или передачи помещения в собственность ответчиков судом апелляционной инстанции не исследовался.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя ответчика, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ №-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, литера А4, А5, признан аварийным и подлежащим сносу.

В указанном многоквартирном доме располагалось нежилое помещение, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0413008:1085, 1-й этаж: комнаты №№, 47, собственниками которого являются ФИО1 - 1/3 доля, ФИО2 - 1/3 доля, ФИО3 - 1/3 доля.

Постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение изъять для муниципальных нужд земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 463 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0413008:5, и расположенные в многоквартирном доме по данному адресу жилые помещения и нежилое помещение литера А4,А5, 1 этаж: ком. №№, 47, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0413008:1085.

Жилые помещения многоквартирного дома по адресу: <адрес> полностью расселены, снос многоквартирного дома осуществлен в 2022 году, согласно муниципальному контракту на выполнение работ по сносу объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № К-196.

При обращении в суд Департамент управления имуществом г.о. Самара просил изъять принадлежащее ответчикам нежилое помещение, с предоставлением выкупной стоимости в размере по 87 333,34 рублей каждому.

В рамках рассмотрения спора, c учетом того, что со стороны ответчиков оспаривался размер выкупной стоимости, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертное бюро Чернышова».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро Чернышова» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0413008:1085, по адресу: <адрес>, 1 этаж, комнаты №№, 47, без учета стоимости земли составляет 266 000 рублей. Рыночная стоимость долей ФИО2, ФИО3, ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, составляет по 52 500 рублей каждому. В ходе исследования было выявлено отсутствие в многоквартирном доме помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, кроме чердака и лестниц; иных помещений в данном доме, не принадлежащих отдельным собственникам. Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, не могут быть источниками финансовой выгоды и не могут быть реализованы обособленно на открытом рынке, следовательно, не имеют «рыночной» стоимости. Убытки, вызванные изъятием нежилого помещения, площадью 26,7 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0413008:1085, расположенного по адресу: <адрес>, 1 этаж, комнаты №№, 47, в частности, убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями обязательств перед третьими лицами, и упущенная выгода, отсутствуют (не выявлены). Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, приходящейся на доли ФИО2, ФИО3, ФИО1, составляет 1 350 000 рублей, по 450 000 рублей каждому.

Разрешая заявленные исковые требования Департамента управления имуществом г.о Самара, суд первой инстанции, приняв заключение судебной оценочной экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства и определив размер возмещения с учетом доли собственников нежилого помещения в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, стоимости непроизведенного капитального ремонта, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, определив выкупную стоимость в сумме по 591 166,66 рублей каждому (включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт).

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность принятого решения по доводам жалобы истца, не согласился с выводами суда первой инстанции о включении в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный ремонт.

При этом, приходя к выводу о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, размер которой был установлен заключением эксперта ООО «Экспертное бюро Чернышова» № от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежит включению при определении выкупной стоимости, суд апелляционной инстанции указал, что по сообщению Некоммерческой организации «Региональный оператор <адрес> «Фонд капитального ремонта» от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос судебной коллегии многоквартирный дом по адресу: <адрес>, а также многоквартирный дом по адресу: <адрес>, литеры А4,А5, никогда не были включены в региональную программу капитального ремонта, в связи с чем, взносы на капитальный ремонт собственникам помещений данных многоквартирных домов не начислялись, собственниками помещений не оплачивались.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт взысканию не подлежит, в связи с чем изменил принятое решение в части определенной судом выкупной стоимости, определив ее в сумме по 141 166,67 рублей каждому.

Вместе с тем, с такими выводами суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции согласиться не может и находит доводы жалобы заслуживающими внимание в связи со следующим.

Выкупная цена изымаемого жилого (нежилого) помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-13252 сформирован правовой подход, в силу которого в отсутствие в Гражданском кодексе нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, судам надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Таким образом, при разрешении вопроса о возможности включения в выкупную стоимость изымаемого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым и подлежащим установлению являлись обстоятельства того, была ли исполнена такая обязанность бывшим наймодателем, поскольку своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость сноса дома и предотвратить снижение уровня его надежности.

То обстоятельство, что многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчикам нежилое помещение не включен в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории <адрес>, которая утверждена постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а также то обстоятельство, что вносы на капитальный ремонт по помещениям многоквартирного дома Фондом не начислялись и соответственно собственниками не оплачивались, само по себе не свидетельствует об отсутствии права на включение при определении выкупной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку в силу статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

На момент утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории <адрес>, утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а также на момент дополнения Жилищного кодекса Российской Федерации разделом IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" (введен Федеральным законом № 271-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ), многоквартирный жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчикам нежилое помещение уже был признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-р.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт только в связи с тем, что многоквартирный дом не был включен в региональную программу капитального ремонта и собственники не уплачивали взносы на капитальный ремонт сделаны при неправильном применении норм материального права, которыми урегулированы возникшие между сторонами правоотношения.

В связи с изложенным, поскольку выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сделаны при неправильном применении норм материального права, а иные обстоятельства, связанные с возможностью включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судом апелляционной инстанции фактически не исследовались и не устанавливались, апелляционное определение законным и обоснованным признать нельзя, в связи с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16 апреля 2025 года-отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Самарский областной суд.

Председательствующий                                                              Е.В. Крыгина

Судьи                                            Е.С. Ямщикова

                                                           Л.Н. Матвеева

Мотивированное определение изготовлено 10 сентября 2025 года